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                业内丨日本民宿中国房东的挑战 潜力仍大 赚钱不再轻松

                2019-03-14 09:26 大地风景

                民宿在日本是一▽种差异化的住宿题材,弥补了酒店无法满足的市场需求。

                鸭川是日本京都最著名的景点之一,这条古老的小溪蜿蜒穿过市区中心,两岸成排的老町屋俯瞰河面,来到京都的外国游客都爱在这里拍照。2018年初,天使投资人薛蛮子在微博上宣布,他在鸭川附近买下了“一条街” 的老町屋,准备经营〇民宿。薛△蛮子不是第一个吃螃蟹的人。近几年来,随着日本bet体育在线网址热度上升,不少中国人赴日购置房产并以民宿形式出租,而Airbnb等在线短租平台更进一步推动了民宿热潮。

                但在2018年,日本民宿产业迎来震荡:日本政府正式出台“民宿新法”,对民宿经营的条件提出了详细而严格的规定,将这一长期处于灰色地带的行业纳入监管范〗围。在日本开民宿的中国房东们面临挑战。

                1、日本民宿々为什么火了

                “民宿”一词据说来源于日语里的民办旅店(Minshuku),最初是开在森林里、温泉边的家庭㊣ 小旅馆。上世纪70年代,在日本经济高速增长的带动下,日本民宿产业经历了第一轮发展期;最近几年,随着Airbnb等创业独角兽兴起、共享经济概念走▓红,民宿的语△境发生了变化,成了一种更宽泛的◥、区别于传统酒店的住宿商业形态。

                根据日本政府观光局统计的历年外国游客入境数据,2011年5月,受大地震和核辐射影︼响,访日外国人数量同比减少50.4%;而在2012年5月,访日外国人中的观光客陡然增长了157.7%,并在此后几年∮间稳步增长。

                1975年至2017年访日游客增长趋势

                中国大陆2016年访日停留√天数

                2016年中国大陆游客访问日本城市排名

                随着赴日bet体育在线网址的中国人越来越多,开始有人在当地购置或租赁房产。那时民◢宿还没有合法化,经营成本低,利润丰厚。日本《新华侨报》对比了Airbnb过去几年间的日本业务数据,发现2015年日╳本民宿规模达到2219亿日元,相比2011年翻了近一倍;同时,2015年Airbnb上的民ξ宿经营者中,中国人占到19%,甚至出现了一批地产公司专门帮助中国人在日本买房及经营民宿。

                民宿在日本是个需求旺盛的♂生意。日本酒店主要面向商务客人,价格高昂,连锁商务酒店的房价大约在1.5万到2万日元,面积却非常狭小,有笑话说一家酒店从玄关到∏卧室的距离如果只有一步,就是一星级酒店,两步就是二星,三步就是三星……而一间20-30平米的↘民宿,基础设施齐全,交通方便,价格却比酒店便宜三分之一甚至一半。

                此外,酒店对入住时间和人数也有限制,而民∑宿在各方面都更加灵活,尤其适合非商务目的的观光客。

                由中国团队创办的日本民宿托管公司kcarvelife,之前以设计、家装为主要业务,近几←年开始从事民宿和旅馆经营,客户主要是华人。他们提供了一组参考数据:在日本购买一间住房大约需要一千万到三千万●日元,如果改作〗民宿经营,年化率最高能达到15%,民宿新法出台后,由于修缮费、管理基金等成本∞上升,年化率降到8%至12%,而长租生意的年化率仅有6%左右。

                除了经营民宿的收益之外,不少中国人还☆把日本房产视为一项可靠投资。日本房地产近年走势相对稳定,银行贷款利息低,房主拥有永久所有权,房产证券化相比国内也较为成熟。此外,从2012年至2015年,日元对人民币的汇率ㄨ下跌超过30%。个人或企业去日本买房,再交由专业机构运营,成了一种流行的投资选择。

                2、从个体房东到正规业主↘

                天下攘攘,皆为利往。到2016-2017年,日本的民宿经营已呈泛滥之势,一些经营者♂甚至用地下室、仓库做民宿,以低廉的价格出租。

                日本厚生劳动省于2017年3月发布全国民宿调查报Ψ 告,统计了日本所有民宿中介网站上登记的共15127所民宿,其中只有2505家民宿获得许可,4624家未获得许可,还有7998家正在接受资质调查,也就是说至少1/3的民宿属于“黑民宿”。东京、大阪、福冈等地均有私自经营的民宿出现法律纠纷,乃至发生刑事案件。

                日本政府终于出手干预々了。2018年6月,《住宿宿泊事业法》(简称“民宿新法”)出台,对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求,未取得合ζ 法资质的民宿必须从民宿平台下线。

                民宿新法的颁布,标志着日本民宿行业进入成熟期,也给这个长期处于灰色地带的『产业带来一次大面积洗牌。

                民宿想□获得合法资质,不仅要花一笔钱改装消防、安全等设施,还要ㄨ获得邻居的同意。此外,新法规定民宿一年内营业天【数不得超过180天,京都∮的民宿只能在1月至3月中旬经营,新宿则禁止周一至周五经营。这些规定对民宿「产业链条造成了直接影响。

                大阪的民宿部◣门2018年刚刚成立,工作人员都是其他部门退休或临时调来的,对于新民宿法的具体执行全无经验,对于Lain的疑问只能含糊地回答“好像是这样”、“应该是那样”,却无法给出确切的答复。他╲第一次申请时,工作人员审核到第二张材料发现了问题,不允①许现场更改,要求他回去改完再来预约审核。等他第二次来,第三⌒ 页又发现一处问题,又重新打回去改,如是再三。

                至2018年12月14日,日本官方数据显示,全日本已有12858家民宿提◆出申请,11612间拿到了合法资质,东京都、大阪府等少数特区◎还有1601间民宿申请到了“特区民泊”,可以不受180天限制,全年经营。

                截至2018年12月14日,全日本提出申请以及获批的合法民宿数量

                其中特区合法民宿≡的数量

                获得合法资质只是第一步。接下来,民宿经营者们需要面对成本上的调整,以及在经营细节上对接日本当地社会规则。

                3、日卐本民宿的未来

                个人买几间房,装修一下挂在々网上就能轻松赚钱的日子结束了,但日本民宿这门生意仍有很大潜力。日本bet体育在线网址热度预计还将持续:去年,日◤本政府决定开放博彩业,计划在全日本兴建最多三处包含赌场的综合度假区。加上即将来临的东△京奥运会,预计2020年访日游客人数会增长到4000万,相当于目前访日游客基础上增加三□分之一。

                麦肯锡去年发布的一份日本bet体育在线网址业报告显示,东京、京都和大阪三大城市的酒店入住率都已超过80%,酒店承载容量限制将成为日本bet体育在线网址业增长的严←重障碍。这对民宿行业无疑是重大利好。

                中国的民宿平台也在进军日本,比如途家和日本电商乐天以及不动产公司LIFULL合作,于去年6月成为中国【第一家获得日本政府认证的民→宿预订平台,与Airbnb、booking.com等抢占日本民宿市场。

                日本也在鼓励本地大财团进入酒店开发领域,提供贷款利率优惠等政策支持,为奥运会↓前后的各国游客到来做好准备。

                责编:王怡婷
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